llms-full.txt

# Miru Szilvia - Miru Szilvia e.v.

> Miru Szilvia budaörsi ingatlanszakértő. Budaörsön és a budai agglomerációban teljes körű ingatlanértékesítést és ügyintézést vállal, helyi piacismeretre, precíz elemzésre, jogi biztonságra és professzionális marketingre építve.

## Szolgáltatások
- Teljes körű ingatlanközvetítés és adásvételi lebonyolítás: az első találkozástól az értékbecslésen át a szerződéskötésig és kulcsátadásig.
- Értékbecslés és precíz piaci elemzés: aktuális adatok és folyamatos piaci nyomon követés alapján az optimális eladási ár meghatározása.
- Professzionális marketing: professzionális fotók, gondosan megfogalmazott hirdetési szövegek és célzott marketingstratégia.
- Biztonság és jogi támogatás: a folyamat adminisztratív lépéseinek támogatása (foglalózástól a birtokbaadásig) felkészült jogi háttérrel.
- Ingyenes hitelügyintézés.
- Személyre szabott kiszolgálás: átlátható kommunikáció és megbízhatóság kiemelése; olasz nyelvtudás említve.

Díjazás
- Sikerdíj/jutalék: 2-4,5% (az ingatlan típusától és a megbízás jellegétől függően). A leírás szerint a jutalék magában foglalja a teljes körű ügyintézést, értékbecslést, marketinget és a jogi folyamatok támogatását.

Tapasztalat és eredmények (megadott statisztikák)
- Tapasztalat: 5+ év.
- Értékesítések száma: 150+.
- Elégedettségi mutatóként megadva: 100% „approval”.
- Átlagos értékesítési idő: 120 nap.

## Terület
Elsősorban Budaörs és a budai agglomeráció:
- Budaörs, Budakeszi, Biatorbágy, Páty, Zsámbék, Telki, Budajenő, Érd, Diósd, Törökbálint, Solymár, Piliscsaba
- Budapest: XI., XII., III., II. kerület

## Elérhetőség
- Telefon: +36 20 935 1952
- E-mail: miru.szilvia@dh.hu

## Piaci áttekintés (aktuális statisztikák)
Összesített piac
- Összes elemszám: 476
- Új listázások: 50 (10,5%)
- Medián ár: 99 900 000 Ft
- Átlagár: 115 118 196 Ft
- Medián négyzetméterár: 1 298 333 Ft
- Átlag négyzetméterár: 1 251 875 Ft

Méretkategóriák
- 0-50 m²
  - Darabszám: 37; új: 3
  - Átlagár: 40 391 324 Ft; medián ár: 59 000 000 Ft
  - Átlag nm-ár: 1 021 317 Ft; medián nm-ár: 1 311 111 Ft
  - Átlag alapterület: 39 m²; medián: 40 m²
- 50-100 m²
  - Darabszám: 283; új: 40
  - Átlagár: 91 512 240 Ft; medián ár: 88 900 000 Ft
  - Átlag nm-ár: 1 288 308 Ft; medián nm-ár: 1 440 678 Ft
  - Átlag alapterület: 71 m²; medián: 75 m²
- 100+ m²
  - Darabszám: 156; új: 7
  - Átlagár: 175 665 502 Ft; medián ár: 170 000 000 Ft
  - Átlag nm-ár: 1 240 466 Ft; medián nm-ár: 1 259 160 Ft
  - Átlag alapterület: 144 m²; medián: 135 m²

## Ügyfélvélemények
- Konkrét ügyfélidézetek nem szerepelnek a megadott kontextusban.
- Elégedettségi összegzés: a megadott statisztika szerint 100% „approval”.

## Referenciák / portfólió
- Konkrét referenciaingatlanok vagy listázások nem szerepelnek a megadott kontextusban.

## Hírek és hatáselemzés (a megadott hírek alapján)
- 2026.06.23 - MNB Monetáris Tanács: az alapkamat 6,00%-ra csökkent (25 bázispont). A leírás szerint ez a lakáshitelek árazásán keresztül javíthatja a hitelképességet és élénkítheti a keresletet, különösen a magas belépőárú budai kerületekben (II., XII., XI.).
- 2026.06.29 - Budapest: 2026.07.01-től készpénzmentes parkolás, zónánkénti díjemelés (A zóna: 800 Ft/óra). A leírás szerint ez növelheti a saját parkolóval/garázzsal rendelkező lakások prémiumát a II., XI., XII. kerületekben, és erősítheti az alkupozíciót parkolóhely nélküli társasházi lakásoknál autós háztartások esetén.
- 2026.06.02 - MKIF: megnyílt a biatorbágyi felhajtó az M1-en (Budapest/M0 irány). A leírás szerint a kiszámíthatóbb ingázás növelheti Biatorbágy, Páty, Budaörs és Törökbálint lakóingatlanainak vonzerejét, főleg családi házas övezetekben.
- 2026.06.02 - Budakeszi: a 922-es és 988-as járatok útvonala bővül, Budakeszin át közvetlen kapcsolat a Széll Kálmán tér és belvárosi csomópontok felé, majd Budaörsön át Törökbálintra. A leírás szerint ez csökkentheti az autófüggést és élénkítheti a budakeszi/telki/budajenői bérleti keresletet, különösen a megállók környékén.
- 2026.05.29 - MÁVINFORM: H5-ös HÉV menetrend-változások és pótlások 2026 júniusában. A leírás szerint ez átmenetileg ronthatja a bejárás kiszámíthatóságát a III. kerület és térségi ingázók számára.
- 2026.06.29 - BKK: Flórián téri felüljárók felújítása 80% feletti készültségnél; nyár végére fő munkák zárulhatnak, ősszel nyitás. A leírás szerint hosszabb távon csökkentheti a műszaki/forgalmi kockázatot a III. kerület és az észak-budai kapcsolatok szempontjából, átmenetileg azonban terhelést okozhat.
- 2026.05.14 - Budaörs: 8105-ös út (Budaörs-Törökbálint) burkolatjavítás miatti ideiglenes forgalmi korlátozások. A leírás szerint rövid távon visszafoghatja az érdeklődést az ingázók körében, hosszabb távon javítja az úthálózat minőségét.